老百家聊生活2020-01-29 20:27

对于房子，一般人都认为，面积越大越好。究其原因，主要有两个：一方面，以前老房子的面积普遍小，家庭人口较多，随着生活水平的不断提高，人们对于房子有了更高的要求，而最基本的体现就是活动空间要大。另一方面，过去这十多年，伴随房产金融属性的进一步扩大，面积越大，意味着财富越多，也就越有面子。因此，这些年越来越多的人通过加杠杆来购买大户型面积的房子。

但是，时过境迁，经历了二十年的发展，房地产市场已经发生了很大变化。根据国家统计局数据显示，目前人均住房面积已经接近40平方米，全国商品房已经接近1亿套，当然，如果把小产权房计算在内，仅城镇住房就已经差不多4亿套。按照一家三口或四口人计算，这些房子可以满足12到16亿人居住了，显然已经超过了目前城镇住房需求。此外，根据中国社科院《人口与劳动力绿皮书》显示，在我国人口老龄化社会加快到来的同时，2028年我国人口或进入负增长时代。

因此，在房多人少的态势下，未来我国的住房市场将出现供大于求的局面。其实，根据央媒人民网的报告，伴随房地产市场逐步降温，购房者已经进入到了观望模式，2020年住房市场已经迎来了供大于求。道理很简单，供大于求，价格易跌难涨，任何商品都不例外。可以预期，未来并非所有的房子都有市场，真正的好房子一定满足两个标准，住得舒适，容易转手。那么，多大面积的房子可以满足这两个标准呢？笔者认为，与盲目追求大户型房子相比，十年后，90平方米到140平方米的房子可能更受欢迎，不仅住得舒服，而且很容易转手。原因主要有以下三个。

第一，涵盖了现代家庭的刚性需求，未来更容易被主流购房者接受，也最容易转手。

一般来说，90平方米到140平方米的住宅，主要为两室、三室、四室， 无论是首次置业还是二次置业，基本已经涵盖了现代家庭的刚性需求，所以从市场欢迎程度来看，未来最容易被接受，也最容易转手。反之，对于一个三口或者四口之家来说，小于90平方米显然不合适，但大于144平方米，显然要超出很多刚需家庭的购房能力，所以不少购房者不会选择这类房产。因此，90平方米到140平方米既可以满足绝大多数家庭的居住需求， 也基本可以把经济压力压缩到最小。

第二，家庭规模呈现小型化，老年人和年轻人独居现象增多，盲目追求大户型不容易转手。

根据国家卫生计生委发布的《中国家庭发展报告》显示，从上世纪五十年代到今天，中国家庭户均人数已经从5.3人下降到了3.02人，家庭户均规模不断缩小。其实，对于这一点，大家都有深切感受，上一代有七大姑八大姨，而我们这一代甚至下一代，独生子女家庭已经越来越多。显而易见，伴随户均规模呈现小型化，能够满足三口或四口之家的户型最受欢迎，显然90平方米到140平方米基本可以满足所有需求。此外，受老龄化社会， 出生率下降，结婚年龄推迟，人口加速流动等因素的影响，老年人独居、年轻人独居现象越来越多，这都决定了未来大户型的房子很难转手。

第三，从居住成本来看，90-14平方米的住宅性价比最高，养房成本相对较低。

买房，不仅需要支付购房款，还需要支付一定的税费，而这些费用与住宅面积密切相关，国家都有明确规定。一是契税。90平方米以下是1%的契税，90平方米到144平方米是1.5%的契税，超过144平方米是3%的契税。二是豪宅税。去年年底，深圳发布新规，房屋面积144平方米以下，持有满两年的住宅，无须缴纳买卖差额百分之五的增值税。笔者认为，作为普通住宅和高档住宅的一道分界线，144平方米基本到顶了，很难再上调。因此，在满足基本生活需求的基础上，90平方米到140平方米的住宅，最多不超过144平方米，交易成本相对适中，可以节省一笔不小的税费支出。

除了与交易税费有关，面积大小也与生活成本的高低密切相关。避免盲目追求大户型，不仅可以节省一定的物业费、取暖费，未来房子面积大小或许也与房地产税直接关联。目前，业内不少专家都建议根据面积征收房地产税。比如，中国财政科学研究院张学诞主任建议，国家应该统一制定人均40-60平米的免税面积，一旦根据面积征税，意味着面积越大缴纳的税费越多，对于普通购房者来说，肯定没人愿意把钱耗费在用不到的空间上面，所以太大的户型并不容易转手。

第四，最大程度利用首套房购房名额，90-140平方米避免了日后换房的麻烦。

随着房地产调控的深入，限购、限贷等措施不断升级，房地产市场也越来越规范化，这时候购房名额就变得异常珍贵了，尤其是首套房购房名额。对此，有人甚至将自己的买房名额出卖或出借给别人。根据相关政策，首套房、二套房、多套房在税费缴纳和首付比例等方面有很大差别，一般来说，首套房名额享有更多的优惠政策，税费比例和首付比例都处于最低水平。因此，90平方米到140平方米的面积，无论是大两居还是小三室，无论是大三室还是小四室，基本可以一步到位，避免了日后换房的麻烦。当然，如果想要卖房，也最容易转手。

最后总结一下，伴随我国家庭规模越来越趋向小型化，90平方米到140平方米的面积基本涵盖了所有的刚性需求，可以满足市场上主力购房者的住房需要。此外，伴随房地产长效机制的落地成熟，盲目追求过大的面积或将承担较大的购房压力和持有成本，这也将增加房子出售和出租的难度。因此，十年后，90平方米到140平方米或许最受欢迎，不仅满足了家庭需求，自己住得舒服，而且也迎合了市场上的需求，很容易转手。

作为首套房，你会选择多大的户型？你会把“出售、转手”作为选择房产的重要依据吗？欢迎留言讨论。