搜狐焦点北京站 2019-08-27 15:19:03

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新华联文旅如何在短时间内从众多文旅企业中脱颖而出，打造企业特色IP，实现新航道高速发展。8月7日下午，搜狐文旅独家采访了新华联文旅董事长苏波先生，细说近些年新华联耕耘文旅产业的见解与心得。

编者按：2019，时逢新中国成立70周年，习总书记提出现阶段社会主要矛盾已变更，美好生活的质量提高成为全社会经济转型的重要指引。在此背景之下，搜狐焦点文旅审时度势，推出系列访谈节目—《时代人物》，意在站在行业高度，邀请以“美好生活创造者”为前提的行业影响力人物，口述波澜壮阔的行业发展故事，保留下深藏在记忆深处的精彩时刻。以点带面、以点带线地透析并展望中国文旅产业发展方向。

2016年，已经在深圳上市5年的新华联不动产更名新华联文旅发展，展现了新华联集团将房产业务重心倾向文旅产业的决心。曾经打造出北京青年城、新华联运河湾等备受赞誉的住宅产品的新华联地产，在房地产白银时代来临的年代里，最终选择了“诗和远方”作为未来发展的主航道。

新华联在文旅产业推出的产品也备受业内好评，从2011年初涉文旅产业，至今不到8年的时间，新华联文旅已经打造了包括长沙铜官窑古镇、芜湖鸠兹古镇、西宁童梦乐园等落地精品项目，在业内形成一定影响力。在2019年3月份，由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中指研究院三家研究机构共同发布的2019百强企业研究报告中，新华联文旅发展荣膺“文旅地产优秀运营企业”殊荣，与融创、华侨城、碧桂园、万科共同跻身前五。

新华联文旅如何在短时间内从众多文旅企业中脱颖而出，打造企业特色IP，实现新航道高速发展。8月7日下午，搜狐文旅独家采访了新华联文旅董事长苏波先生，细说近些年新华联耕耘文旅产业的见解与心得。

01|适应行业更新

新华联最早考虑转型文旅，始于2011年上市后不久，彼时的传统地产已经进入发展深水期，大型地产公司在住宅、商业等领域建立起牢固的护城河，越来越多的企业着手转型，思考未来的生存和发展之路。

同时，近几年各类调控政策逐步收紧，房地产经济属性逐步削弱，尤其在十八大以后，党中央提出了“房住不炒”的观点，其实意味着房地产从原来的经济属性向社会保障属性发生了变化，未来的房地产不再是一个以追求牟利为最终核心的产业，房地产不能像一匹脱缰的野马，要成为社会主义建设保障性的措施，让居者有其屋，这种情况下房地产产业必须思考未来的发展方向。

综合多方考量，新华联集团在地产领域的转型势在必行。

“中国的文化旅游近几年呈井喷式发展，目前文化旅游每年给中国的GDP贡献收入接近10%；国内游人次达到50亿，老百姓有了钱以后的休闲需求暴涨，每到节假日所有的景区都会爆满，但是景区的基础设施薄弱，这种情况下文化旅游是一个大有可为的产业。”旅游产业蓬勃发展，深耕市场多年的苏波敏锐观察到旅游产业身后，文旅地产留下的巨大发展空间，最终选择了文旅地产作为新华联地产突围转型新方向。

通过耕耘文旅地产实现弯道超车，努力使新华联文旅从一个名气较小的房地产企业，树立独立品牌，适应行业趋势，给文化旅游产业积累更多的经验，为中国的文旅事业做出贡献。这是新华联文旅在最初转型时，为自己定下的目标。

02|解决文旅困境

“传统住宅，就是建设好，尽到开发商的责任，把售后交给物业公司，文旅地产则不同，俗话说‘三分建七分运营’。运营是文旅的核心，运营好才是文旅未来的发展方向，光有建，光会操作没有运营，这个文旅产业是不成功的。”

采访过程中，苏波不止一次和搜狐文旅聊到了开拓文旅产业的难度。相比传统地产的高速现金回流，文旅的治理重点则在于后面的运营管理。“三分建七分运营”，深谙其中道理的新华联文旅，特意把今年定位为运营管理年，明年则是运营提升年。通过不断优化运营方式，在做好产品迭代升级的同时，让游客有归属感、有需求感，提升游客黏性，增加游客重游率。

同时，在运营文旅产业过程中，还有很多开发商都头疼的困难，一个是前期投入大，一个是资金回收效率低。对于这个开发文旅要面临的“硬骨头”，苏波也给出了新华联在面对困难时的解决方案：坚持“古镇+”模式。

把中华传统文化融入到小镇建设里，打造多业态产品，在运营小镇的同时，增加售卖型物业产品，是目前新华联文旅在保证现金流的主要方式。售卖型物业，即包括四合院、叠拼等住宅产品，也有商业街道、店铺等投资性商业产品。售卖型物业不仅能帮助企业完成资金流的快速周转，也能增加小镇内的“烟火气”，相比部分企业打造的冷冰冰的纯旅游区，有人居住、有人运营的文旅小镇，既符合业态的需求，又能解决现金流的困境。可谓一举两得。

03|精品IP打造

打造IP，对于文旅小镇的建设格外重要。如果把小镇产品比作“里子”的话，那一个好的有价值的IP就是吸引游客的“面子”。遗憾的是，目前国内很多文旅产品的IP打造流于表面，大多都不尽人意，相比较迪士尼打造的猫和老鼠、米老鼠等经典卡通形象IP，国内很多文旅产品的IP还局限于公仔、毛绒玩具上面，没有清晰的辨识度，也没有文化底蕴的承载。

为此，新华联文旅在打造IP上，选择了将中华传统文化的思想，结合当地悠久的风俗文化做背景。苏波举了长沙铜官窑古镇的例子，铜官窑古镇的文化IP取自1200年前，一艘阿拉伯船沉没在印度尼西亚的勿里洞海域，从中打捞出的65000件瓷器，其中有57500件产自于铜官窑，意味着远在1200年前，长沙官窑打造的瓷器已经出海畅销到世界各地，这是中国悠久传统文化的有力证明，也是最好的IP。同时，还符合目前党中央倡导的“一带一路”政策，也符合中国丝绸之路的历史。通过类似的文化创造可以寻找到最合适的IP。

新华联后期对IP的处理也颇有心得。对于铜官窑古镇，新华联特意创作了大型沉浸式演艺秀《铜官窑传奇》；还配合全球最先进的360°球形环幕等科技手段，邀请《金刚》特效团队打造了全球先进的5D影院。通过感官、影音等多种方式，突出小镇的特点，也将古镇IP印象加深，发扬光大。

以下为部分采访精彩实录：

搜狐文旅：如果让您从新华联已经打造的几个项目里，选出一个代表新华联的运营理念，您会选哪个？

苏波：长沙铜官窑。总书记在第一次“一带一路”国际大会上致辞里面讲得非常清楚，黑石号见证了中国海上丝绸之路的历史，这是一个宏大的背景；还有1200年前中国的陶瓷走向全世界，基于这样的观念打造出来的古镇。我们投资也是最大的，目前投了一百多亿，影响也是最大的，它当仁不让是我们新华联在文化旅游过程当中的一个代表作品。当然，我刚才讲其实文化旅游需要有一个运营的过程，我们也在强化运营，希望我们做得更好。我们希望它成为一个流芳百世，百年之后真正成为一个古镇。

搜狐文旅：您如何看待房地产的现状和未来？

苏波：中央对房地产的定调是不能让它成为脱缰野马，我个人理解，这不代表任何人的观点，就是经济属性变成社会属性。原来的房地产是为经济服务的，现在的房地产是为社会为人民服务的，这样的一个变化、一个定位的不同，肯定意味着房地产未来不会出现大起大落。    房地产企业做好刚需，房地产行业就不会因此走向消亡，中国的房地产发展历史，包括城镇化的进程还有很长一段时间，至少还有10到20年。但是幻想一夜暴富，一个项目撬动十个项目，这种可能性已经不存在了。房地产企业扎扎实实做好基本功，按照市场规律，按照中央政府的要求，赚取合理利润还是可以往前走的。

搜狐文旅：2019年建国70周年，去年又是改革开放40周年、也是房地产的40周年，在房地产发展的40多年里面如果让您选出三位来代表中国房地产市场，您会选哪三位？

苏波：第一位是万科的王石，因为王石把市场带起来，后来万科成为中国最大的住宅房地产公司，在我心目中他是值得尊重的；第二位是朱孟依，他是我在合生珠江时的老板，都说合生珠江是中国房地产的黄埔军校，培养了很多地产行业的人，我很尊重他；第三位是新华联董事局主席傅军，当年毅然决定带领新华联转型，从传统房产转型做文旅，不断摸索进步，推出了包括铜官窑等受市场认可的产品，我觉得这个是很不容易的。

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